マンションの相続税評価額の計算方法は？適用できる特例はある？

マンションを相続した場合、その価額は相続税の計算に使う「相続税評価額」で評価されます。

評価額は市場価格とは異なるため、想像していた金額より低くなるケースも少なくありません。

今回は、マンションの相続税評価額の求め方と、適用できる特例を見ていきます。

マンションの相続税評価額の計算方法

マンションの評価額は、大きく分けて「土地部分」と「建物部分」に分けて計算します。

土地部分の評価

マンションの土地部分は、建物全体の敷地面積に持分割合をかけて計算します。

評価額は、国税庁が公表する「路線価」または「固定資産税評価額」を基準に求めます。

計算式は、以下のとおりです。

土地評価額＝路線価×持分土地面積×各種補正率

たとえば、路線価が1㎡あたり40万円、持分土地面積が20㎡、補正率が1.0の場合

40万円×20㎡×1.0＝800万円となります。

建物部分の評価

建物部分は、固定資産税評価額をもとに計算します。

評価額は、市町村から送付される固定資産税納税通知書に記載されています。

計算式は、以下のとおりです。

建物評価額＝固定資産税評価額×持分割合

固定資産税評価額が2000万円で持分割合が100％の場合、そのまま2000万円が評価額になります。

総合評価額

マンションの相続税評価額は、土地部分と建物部分の評価額を合計して算出します。

土地部分が800万円で、建物部分が2000万円の場合、合計は800万円です。

区分所有補正率による補正

2024年1月1日以降に相続や贈与で取得したマンションは、区分所有補正率による補正が行われます。

建物部分と土地部分の評価額それぞれに「区分所有補正率」を掛けて計算します。

計算式は、以下のとおりです。

マンションの評価額＝建物評価額×区分所有補正率＋土地評価額×区分所有補正率

実際の補正率は、国税庁の計算明細書を利用すれば簡単に求められます。

評価水準によっては大きく課税額が変わるため、相続や贈与を予定している場合は早めに確認しておくのが重要です。

適用できる特例

マンションを相続した場合、条件を満たせば相続税の計算上で評価額を減らせる特例があります。

小規模宅地等の特例

被相続人が住んでいたマンションを配偶者や同居していた親族が相続する場合、敷地部分の評価額を最大80％減額できる特例です。

ただし、相続後も一定期間居住を続けるなどの条件があります。

相続税の配偶者控除

被相続人が住んでいたマンションを配偶者が相続する場合、「1億6千万円」「配偶者の法定相続分に相当する金額」のいずれか多いほうまで、相続税がかからない制度です。

まとめ

マンションの相続税評価額は、土地部分と建物部分に分けて計算し、場合によっては区分所有補正率による補正を行います。

小規模宅地等の特例や相続税の配偶者控除など、利用できる特例もあるため、よく検討しましょう。

制度について不明点があれば、専門知識を持った税理士に相談するのがおすすめです。